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Nas últimas semanas, o Governo do Estado de São Paulo divulgou a flexibilização da quarentena. Tal flexibilização, trouxe dúvidas aos Condomínios, se poderiam ou não iniciar a abertura das áreas comuns. Diante do quadro pandêmico que o Brasil se encontra, onde, atingiu no início do mês de Junho, a marca de mais de 50.000 mortos e mais de 1.000.000 de infectados.

Os Condomínios Edilícios tem seu próprio poder de autorregulação, ou seja, o Síndico é o guardião legal pelas áreas comuns do Condomínio, devendo garantir a saúde e a segurança de todos os moradores, visitantes, prestadores de serviço, empregados e demais transeuntes.

Antes de mais nada, o Síndico de um Condomínio deve estar juridicamente bem assessorado, pois, do contrário pode tomar providências que poderão causar demandas judiciais, com prejuízo para o Condomínio e seus Moradores.

Cada Condomínio tem o seu perfil particular, existem Condomínios com mais pessoas idosas, outros, com perfil mais arrojado, ou seja, dos diversos perfis que existem, cabe ao Síndico identificar qual a necessidade daquela massa condominial.

Sobre a abertura de áreas, como dito, cabe ao Síndico, sempre em conjunto com o Corpo Diretivo, ou até realizando uma enquete com moradores, para saber qual o “termômetro” para as aberturas ou não.

É importante ressaltar, que o principal intuito da flexibilização da quarentena pelo Governo, é a movimentação e fomento da economia, isso não quer dizer que os casos de COVID-19 diminuíram, muito pelo contrário, como visto, cada dia há recordes de infectados e mortos. 

Diante disso, a orientação é que o Síndico, caso possa, permaneça com as áreas comuns fechadas até que os índices de infecções e mortes comecem a cair, pois, com a flexibilização da quarentena, muitas pessoas estão nas ruas, e o risco de infecção é ainda maior.

Não obstante, caso o Condomínio queira dar início a abertura de áreas comuns, sugere-se, que sejam abertas inicialmente, as áreas ventiladas e ao ar livre, tais como quadra, playground, piscina para banho de sol, etc.

É importante, que no comunicado de abertura destas áreas, conste que todas as pessoas terão de usar máscaras, assim como determinado pelo Decreto n. 64.959/2020 do Governo do Estado de São Paulo, bem como higienizar-se com álcool gel e respeitar o distanciamento de 1,5m entre as pessoas.

Outro mecanismo que pode ser criado pelo Condomínio para contribuir com a flexibilização, é o uso agendado ou por famílias de determinadas áreas, como por exemplo, da quadra.

Recomenda-se que as áreas fechadas que causam aglomeração, tais como, salões de festas, brinquedoteca, churrasqueira, academia e outros, permaneçam fechados.

Assim, o Condomínio poderá contribuir, com segurança para que os moradores que já se encontram confinados há mais de 60 ou até 90 dias, possam caminhar, praticar um exercício físico ao ar livre e um momento de lazer, o que também contribui para o bem-estar físico e mental de todos.

Muito se tem falado sobre a realização de obras nos Condomínios na época de pandemia, pois, muitas pessoas estão trabalhando no sistema home office, estão tendo aulas on-line, reuniões remotas e demais atividades no seio de sua casa, e, a realização de uma obra civil em unidades vizinhas pode atrapalhar o desempenho destas atividades.

Tal assunto, tem se tornado um “cabo de guerra” dentro dos Condomínios e até nos Tribunais por todo o Brasil.

No entanto, no âmbito do Governo do Estado de São Paulo, a Deliberação 2/2020, do Comitê Administrativo Extraordinário Covid-19 (item II-a e IV), que regulamenta a quarentena estabelecida pelo Decreto Estadual nº 64.881/2020, quanto o Decreto Municipal nº 59.298/2020, que regulam o comércio e a prestação de serviços na vigência da pandemia, permitem a realização de atividades em geral em ambiente interno (sem atendimento ao público em geral) e a livre realização de serviços de construção civil, desde que observadas as recomendações de higiene, limpeza e conscientização da população. Tanto é assim, que o funcionamento do comércio de materiais de construção aberto ao público foi permitido (item 5 do anexo único do Decreto nº 59.298/2020).

Assim, não há legislação civil que proíba a realização de obras civis no Estado de São Paulo, incluindo-se apartamentos, aliás, a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça de São Paulo vem se firmando no sentido de que “a construção civil não está abrangida pela medida de quarentena, desde que observadas normas sanitárias no contexto do Covid-19”(MS 2061157-42.2020.8.26.0000), razão pela qual deve ser assegurada a realização “de obras empreendidas em unidade condominial” (AI 2073189-79.2020.8.26.0000).

É de conhecimento geral, que ao Síndico, cabe tão e somente dar cumprimento às determinações das Assembleias, fazer cumprir a Convenção Coletiva e o Regulamento Interno do Condomínio, agindo em consonância com a Lei, não podendo extrapolar o encargo de acordo com o disposto no Artigo 1.348 do Código Civil.

Nossa Constituição Federal, diz em seu Artigo 5º que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa, senão em virtude de Lei, e não havendo previsão de proibição expressa da Lei, as obras em Condomínios não possuem qualquer restrição.

De mais a mais, por outro lado, é preciso considerar o previsto no Artigo 1.336, inciso IV do Código Civil, onde diz que a unidade residencial não poderá ser utilizada de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais co-possuidores.

Ademais, devemos considerar que cada Condomínio tem suas normas internas, que são regidas por meio da Convenção Coletiva e Regulamento Interno, que devem ditar as regras sobre horários para início e término das obras, e que deve a todo momento ser respeitado por todos, assim, é importante que as partes que se encontram nesta situação, cheguem a um consenso bom para ambos, existem casos de que a unidade que estava em obra, combinou com os demais moradores atingidos pelo barulho, que os barulhos só seriam feitos no período da tarde, ou só no período da manhã, e assim, todos puderam realizar suas atividades, sem deixar de lado o bom relacionamento entre vizinhos e uma solução pacífica.

Outro assunto demasiadamente polêmico nas últimas semanas, foi a promulgação da Lei 14.010/2020 decorrente do PL 1179/2020 de Autoria do Senador Antonio Anastasia, que foi objeto de Vetos Presidenciais que também atingiram os Condomínios.

Especificamente, foi vetado o Artigo 15 do PL, qual previa que o Síndico poderia a seu cargo, restringir reuniões, festividades nas áreas de uso exclusivo dos condôminos, ou seja, o Síndico poderia interferir no direito de uso e gozo do apartamento e da área de uso privativo do Proprietário.

De fato, foi muito oportuno o veto, pois, se assim não o fosse, estaria em conflito com a Constituição Federal do Brasil, que garante ao proprietário, o uso, gozo e fruição de sua propriedade, além de causar ainda mais conflitos dentro dos Condomínios.

Uma grande inovação trazida pela Lei 14.010/2020 foi a autorização para os Condomínios se valerem das assembleias virtuais para deliberação dos assuntos daquela coletividade, sendo o voto virtual equiparado ao voto presencial.

Contudo, isso trouxe ainda mais dúvidas, tais como: Como realizar essa assembleia? Por qual plataforma? Segurança Jurídica? Validação das Assinaturas? Inadimplentes? Representantes/Inquilinos? Convocação? Registro no Cartório? Etc.

Todas estas questões podem ser objeto de nulidade da assembleia, por isso, repisa-se que o Síndico deve estar muito bem assessorado por um Jurídico especializado em Direito Condominial, para que possa dar o máximo de segurança jurídica ao certame a fim de que a assembleia não seja objeto de anulações judiciais posteriores.

Entretanto, tal previsão legal uma grande ferramenta e um expressivo avanço para os Condomínios Edilícios, que poderão utilizarem-se destas ferramentas virtuais para discussão e deliberação de assuntos que no passado eram muito difíceis de se conseguir quórum presencial, tal como para alteração de convenção coletiva, por exemplo, que necessita obrigatoriamente do voto de 2/3 de proprietários para que seja alterada.

Com isso, tornar-se-á muito mais fácil as deliberações, onde muitas pessoas que não participavam das assembleias por questões de logísticas, poderão deliberar de onde estiverem, em qualquer lugar do mundo. É o Direito acompanhando a tecnologia.

Dr. Orlando Segatti
Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Subseção São Caetano do Sul